ΡΕΠΟΡΤΑΖ ΡΩΜΑΝΟΣ ΚΟΝΤΟΓΙΑΝΝΙΔΗΣ
Στα επίπεδα των ετών 2004 - 2006 έχουν πέσει σήμερα οι τιμές πώλησης των κατοικιών στις περισσότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Μάλιστα, σε κάποιες από αυτές, όπως στην περιοχή της Αγίου Δημητρίου, στην Ανω Πόλη και σε τμήματα του Κέντρου οι αξίες των σπιτιών μειώθηκαν ακόμη περισσότερο και ισοδυναμούν με τις τιμές μεταβίβασης των σπιτιών στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας.
Μικρότερη είναι η μείωση σε καθαρά αστικές περιοχές, οι οποίες έχουν αρκετές νεόδμητες κατοικίες (π.χ. Ανω Τούμπα, Αγιος Ιωάννης Καλαμαριάς), ενώ σε κάποια ακριβά τμήματα της πόλης (π.χ. Πανόραμα, Πυλαία, Ωραιόκαστρο), οι αξίες των σπιτιών έπεσαν λίγο, διότι δεν είχαν ανέβει και πολύ την καλή περίοδο, στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας, αφού δεν υπήρχαν και πολλά περιθώρια. Τέλος, σε ορισμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης, όπως στο Κέντρο, στους Αμπελόκηπους, στον Εύοσμο και στην Αγίου Δημητρίου, οι κατοικίες άρχισαν να εμφανίζουν πτώση στις τιμές τους πριν το 2008, δηλαδή νωρίτερα από την εμφάνιση της οικονομικής ύφεσης.
Τα παραπάνω στοιχεία προέρχονται από έρευνα που πραγματοποίησε ο φοιτητής του Οικονομικού Τμήματος του Πανεπιστημίου Μακεδονίας Μάνος Μπαρτζάκης, υπό την επίβλεψη του Θόδωρου Παναγιωτίδη, επίκουρου καθηγητή στο Τμήμα Οικονομικών Επιστημών του εν λόγω πανεπιστημιακού ιδρύματος. Τα αποτελέσματα προέρχονται από την οικονομετρική ανάλυση μικρών αγγελιών, οι οποίες δημοσιεύτηκαν στον «Α» από το 2001 και μέχρι το Νοέμβριο του 2011. Συγκεντρώθηκαν περισσότερες από 21.882 παρατηρήσεις, οι οποίες μελετήθηκαν με βάση τα τετραγωνικά μέτρα των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών, την τιμή τους, καθώς και κάποια ποιοτικά χαρακτηριστικά τους, όπως τον όροφο, την παλαιότητα, αν υπάρχει χώρος στάθμευσης κ.λπ. Τα προσφερόμενα προς πώληση ακίνητα που μελετήθηκαν προέρχονται από 15 περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης και γύρω από αυτό.
Για την οικονομετρική ανάλυσή τους οι μελετητές χρησιμοποίησαν δείκτη μεταβολής τιμών (index). Πήραν ως χρονιά βάσης κάποιο από τα πρώτα έτη της προηγούμενης δεκαετίας (2002 ή 2003) και ανάλογα με την αυξομείωση του δείκτη φάνηκε η πορεία των τιμών των κατοικιών σε κάθε μία από τις μελετηθείσες περιοχές.
Ανατολική Θεσσαλονίκη
Ειδικότερα και αρχής γενομένης από την περιοχή της Ανω Τούμπας από την έρευνα συμπεραίνουμε ότι αυξήθηκε κατά περίπου 2,5 φορές ο δείκτης το 2004 και σε σύγκριση με το 2003, χρονιά που χρησιμοποιήθηκε ως έτος βάσης. Μεγάλη αύξηση τιμών παρατηρήθηκε και μεταξύ των ετών 2005 και 2006, ενώ οι αξίες των κατοικιών έφτασαν στο πικ τους στην εν λόγω περιοχή το 2009, όταν παρουσιάζονταν αυξημένες κατά σχεδόν οκτώ φορές σε σύγκριση με τη χρονιά βάσης, το 2003. Από τότε άρχισε η πτώση, με αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών στην Ανω Τούμπα την περσινή χρονιά να βρεθούν σε χαμηλότερα από το 2006 επίπεδα.
Σε ό,τι αφορά την περιοχή της Κάτω Τούμπας, οι τιμές των κατοικιών το 2003 ήταν λίγο χαμηλότερες σε σχέση με τη χρονιά βάσης για τη μελέτη, το 2002, όμως, το 2004 αυξήθηκαν σημαντικά και στη συνέχεια και μέχρι το 2009 ακολουθούσαν μικρή, αλλά σταθερή αυξητική πορεία. Στην Κάτω Τούμπα πέρσι οι αξίες των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών έπεσαν σχεδόν στα επίπεδα του 2004.
Σχετικά λογική ήταν η άνοδος των τιμών των κατοικιών από το 2002 και μέχρι το 2009 στην περιοχή Χαριλάου, χωρίς ποτέ, όμως, να φτάσουν σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα. Τα δύο τελευταία χρόνια υπήρξε πτώση, με αποτέλεσμα οι αξίες να βρεθούν πέρσι στα επίπεδα του διαστήματος 2006 - 2007.
Στον Αγιο Ιωάννη Καλαμαριάς μεγάλη ήταν η άνοδος των τιμών των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών από το 2002 και μέχρι το 2009, αφού σχεδόν... εννεαπλασιάστηκαν μέσα στο εν λόγω χρονικό διάστημα. Στη συνέχεια ξεκίνησε η πτώση, αλλά ήταν σχετικά συγκρατημένη, με αποτέλεσμα πέρσι οι τιμές να βρεθούν στα επίπεδα του 2006-2007.
Σε ό,τι αφορά την Πυλαία, από την ανάλυση παρατηρείται ένα γεγονός που παρουσιάζει σημαντικό ενδιαφέρον. Οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να ανεβαίνουν και το 2010, δηλαδή ακόμη και μετά την έναρξη της οικονομικής κρίσης. Μάλιστα, μεταξύ του 2010 και του 2009 οι αξίες των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 50%, άνοδος που ήταν η μεγαλύτερη στην περιοχή την τελευταία δεκαετία. Την περσινή χρονιά οι τιμές των σπιτιών μειώθηκαν και στην Πυλαία, όμως, εξακολούθησαν να κινούνται σε επίπεδα υψηλότερα από το 2009.
Τέλος, στο Πανόραμα η άνοδος των τιμών σταμάτησε το 2009, ενώ καθ' όλη τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας δεν παρατηρήθηκαν σημαντικές αυξήσεις στις αξίες των κατοικιών. Την προηγούμενη χρονιά οι τιμές έπεσαν στα επίπεδα του 2006. «Στο Πανόραμα δεν αυξήθηκαν πολύ οι τιμές των κατοικιών ακόμη και στην καλή εποχή για την αγορά ακινήτων, επειδή ήταν ήδη υψηλές. Γενικότερα για την ανατολική Θεσσαλονίκη μπορούμε να πούμε ότι η πτώση στις τιμές των κατοικιών ήταν μικρότερη σε σύγκριση με άλλες περιοχές της πόλης», τόνισε στον «ΑτΚ» ο κ. Παναγιωτίδης.
Κεντρική Θεσσαλονίκη
Στο Κέντρο της Θεσσαλονίκης η πτώση στις τιμές των ακινήτων ξεκίνησε αρκετά προτού εμφανιστεί η οικονομική κρίση, από το 2007. Η μείωση συνεχίστηκε χωρίς να συγκεντρώνει μεγάλα ποσοστά μέχρι το 2010, όμως, την περσινή χρονιά και σε σύγκριση με την προηγούμενή της η πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν σημαντική, αφού ξεπέρασε το 30%. Μάλιστα, στο Κέντρο της Θεσσαλονίκης το 2011 οι τιμές των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών βρέθηκαν σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτά του 2003. «Το Κέντρο της Θεσσαλονίκης παρουσιάζει μεγάλη πτώση τιμών την περσινή χρονιά, αν και οι αξίες των κατοικιών είχαν διατηρηθεί σε σχετικά σταθερά επίπεδα για αρκετά έτη», ανέφερε ο κ. Παναγιωτίδης.
Αυξομειώσεις στις τιμές των κατοικιών παρατηρούμε καθ' όλη τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας στην Ανω Πόλη. Ειδικότερα, σχεδόν τριπλασιάστηκαν το 2003 και σε σχέση με το 2002, ενώ έπεσαν λίγο το 2005 και σε σύγκριση με το 2004. Το 2006 ανέβηκαν λίγο για να ξαναμειωθούν το 2007. Μικρή άνοδο τιμών είχαμε το 2008 και το 2009, μικρή πτώση το 2010 και «κατρακύλα» την περσινή χρονιά. Μάλιστα, το 2011 οι αξίες των κατοικιών έφτασαν στα προ του 2003 επίπεδα.
Στην περιοχή της Αγίου Δημητρίου η πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν εμφανής από το 2008 και συνεχίστηκε μέχρι σήμερα. Μάλιστα, την περσινή χρονιά η μείωση ήταν τεράστια (κοντά στο 200%) σε σύγκριση με το 2010, με αποτέλεσμα οι τιμές να βρεθούν σε επίπεδα προ του 2002, χρονιά που χρησιμοποιήθηκε ως έτος βάσης για την ανάλυση.
Δυτική Θεσσαλονίκη
Εξι περιοχές της δυτικής Θεσσαλονίκης αναλύθηκαν από την επιστημονική ομάδα. Πρόκειται για τους Αμπελόκηπους, τις Συκιές, το Ρεντζίκι, το Ωραιόκαστρο, τον Εύοσμο και τη Νέα Πολιτεία.
Ειδικότερα, στους Αμπελόκηπους παρατηρήθηκε σημαντική άνοδος τιμών μεταξύ των ετών 2002 - 2004, από τότε οι αυξήσεις κινούνταν σε χαμηλά επίπεδα, όμως, από το 2008 ξεκίνησε μία αισθητή πτώση των αξιών. Σήμερα, οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται στα επίπεδα του 2003.
Σε ό,τι αφορά το Ρεντζίκι, οι τιμές υπερδιπλασιάστηκαν μεταξύ των ετών 2002 και 2003, σημαντική αύξηση παρατηρήθηκε και μεταξύ του 2005 και του 2006, ενώ -όπως και στην Πυλαία- άνοδος αξιών σημειώθηκε και το 2010. Την περσινή χρονιά σημειώθηκε πτώση στις αξίες των κατοικιών, με αποτέλεσμα να φτάσουν στα επίπεδα του 2009.
Σχεδόν αντίστοιχη εικόνα με το Ρεντζίκι παρατηρήθηκε και στο Ωραιόκαστρο. Ανοδο τιμών είχαμε το 2010 και στην εν λόγω περιοχή, όμως, την περσινή χρονιά σημειώθηκε πτώση και οι αξίες επέστρεψαν στα επίπεδα του 2009.
Στις Συκιές σχετικά λογική άνοδος τιμών παρατηρήθηκε από το 2003 και μέχρι το 2007. Από το 2008, πριν δηλαδή την οικονομική κρίση, ξεκίνησε μία πτώση, είχαμε ανάκαμψη των αξιών το 2010 και σε σχέση με το 2009, για να φτάσουν οι τιμές των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών πέρσι στα επίπεδα του 2005.
Στον Εύοσμο είχαμε σημαντική άνοδο τιμών μεταξύ των ετών 2002-2004 και στη συνέχεια και μέχρι το 2008 είχαμε μικρές αυξομειώσεις. Από το 2009 ξεκίνησε μια πτώση τιμών, οι οποίες έφτασαν πέρσι στα επίπεδα προ του 2004.
Τέλος, στην περιοχή της Νέας Πολιτείας η μεγαλύτερη αύξηση τιμών παρατηρήθηκε το 2006, όμως σε καμία χρονιά προ της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας οι αξίες των κατοικιών δεν έφτασαν σε πολύ υψηλά επίπεδα. Αισθητή πτώση τιμών είχαμε πέρσι, όταν έφτασαν στα επίπεδα του 2004.
«Εκείνο που παρατηρήσαμε στις μικρές αγγελίες για τη δυτική Θεσσαλονίκη ήταν ότι πολλοί πωλητές ανέγραφαν ως ποιοτικό χαρακτηριστικό του ακινήτου την ύπαρξη θωρακισμένης πόρτας», τόνισε ο κ. Παναγιωτίδης.
agelioforos
